Alles nur Fassade?
Die Vorteile von Steckersolargeräten an der Immobilie liegen auf der Hand: Wohnungen mit einem solchen haben zunächst einmal den entscheidenden Wettbewerbsvorteil, dass die darin wohnenden Mieter 10-20% weniger Geld für verbrauchten Strom ausgeben müssen. Zudem erhält das Objekt eine Image-Aufwertung, da der Beitrag zum Klimaschutz durch die sichtbaren Solarmodule wesentlich augenfälliger ist als etwa durch eine Aufdach-Anlage. Hinzu kommt, dass Balkonsolaranlagen wesentlich einfacher zu installieren und zu verwalten sind als größere PV-Anlagen. Nicht zuletzt sorgen sie unter den Mietern für eine positivere Einstellung zum Thema erneuerbare Energien. Dies vereinfacht die Verargumentierung evtl. notwendiger weiterer Maßnahmen der energetischen Effizienzsteigerung und Kostenreduzierung, wie des Austauschs des Heizsystems, zusätzlicher Dämmung oder auch der Umsetzung von Mieterstrom-/Eigenversorgungskonzepten.
Aufgrund der stark steigenden Nutzungszahlen muss man sich als Besitzer einer Immobilie zunehmend mit dem Anliegen von Mietern beschäftigen, ein Balkonkraftwerk am Mietobjekt zu nutzen. Sobald dabei das Fassadenbild oder gar die Bausubstanz betroffen ist, haben Eigentümerinnen aktuell noch ein Mitspracherecht. Da darf es nicht wundern, dass auch Branchenmedien wie etwa die IVV dieses Thema bereits besprechen. Es ist zudem davon auszugehen, dass zeitnah eine Privilegierung von Balkonkraftwerken in das Wohneigentums- und Mietrecht eingeführt werden wird. Ein Gesetzesentwurf der Bundesregierung hierzu liegt dem Bundestag bereits vor. Ähnlich wie bei Wallboxen fürs E-Auto und oder dem Anschluss ans Glasfasernetz wird es dann schwierig bis unmöglich, ein entsprechendes Anliegen abzulehnen. Es lohnt sich daher, sich zügig grundsätzliche Gedanken zum Umgang mit diesen Anliegen zu machen.
Hierbei gibt es zwei Optionen:
1. proaktive Herangehensweise
Vielen Vermieterinnen - insbesondere bei Mehrparteienhäusern - ist es ein Anliegen, die Ausstattung des Mietobjekts mit Balkonkraftwerken als Gesamtkonzept umzusetzen. So ist es möglich, die einheitliche Optik des Gebäudes zu wahren und sicher zu stellen, dass Technik, Montage, Installation und Anmeldung entsprechend geltender Normen und im Sinne des Eigentümers umgesetzt werden. Zudem reduziert es den Abstimmungsaufwand mit den Mietparteien und z.T ist sogar die Nutzung von regionalen Förderprogrammen möglich.
Sind personelle Kapazitäten vorhanden, so können die entsprechende Recherche, der Einkauf, die Abstimmung mit den Mietparteien, die Montage, die elektrische Installation, die Beantragung von Fördergeldern und die Verwaltung von An- und Abmeldungen, sowohl initial als auch bei Mieterwechseln, selbst durchgeführt werden. Alternativ dazu wird von verschiedenen Unternehmen angeboten, die jeweiligen Projekte zu begleiten und diese Tätigkeiten bedarfsentsprechend zu übernehmen. Auch wir gehören zu diesen Unternehmen. Durch unsere langjährige Erfahrung mit unterschiedlichen Nutzungskonzepten, Förder- und Anmeldeverfahren sowie durch unser breites Netzwerk an Anbietern können wir meist sehr zeitnah ein tragfähiges Konzept mit einem klaren Zeitplan und eindeutiger Kostenstruktur zur Verfügung stellen. Kontaktiere uns hierzu gerne über unser Kontaktformular.
2. reaktive Herangehensweise
Auch wenn ein eigenes Gesamtkonzept nicht geplant ist, empfiehlt es sich nicht, Balkonsolar-Projekte von Mieterinnen auf Einzelfallbasis zu bearbeiten. Der Abstimmungsaufwand hierbei hat sich - nicht zuletzt durch eine gewisse mit dem Thema verbundene Emotionalität - als unangemessen hoch erwiesen. Vielmehr ist es sinnvoll, Leitfäden bzw. Vereinbarungen für Mieterinnen und Mitarbeiter zu erarbeiten, welche das Risiko für die Eigentümerin minimieren und den Werterhalt der Immobilie absichern.
Dabei sind in erster Linie vier Bereiche zu beachten:
Erscheinungsbild
Auch wenn sich über Geschmack nicht streiten lässt, so sind doch Einheitlichkeit und klare Strukturierung in den meisten Fällen sinnvolle Maßgaben für einen wertigen Eindruck von Gebäudefassaden. Sofern Balkone, Terrassen und andere Gebäudeteile also nur vereinzelt mit Stecker-Solaranlagen ausgestattet werden, ist es daher sinnvoll, für diese einheitliche Gestaltungsvorgaben zu machen. Um den Abstimmungsaufwand dabei möglichst gering zu halten, sollte dabei der Nutzen für Mieter, die geltenden Bauvorschriften und die ästhetischen Ansprüche in einander greifen. Dabei sind folgende Grundlagen zu beachten:
- Eine Aufständerung zwischen 20° und 40° gegen das Lot bringt im Jahresdurchschnitt bis zu 30% mehr Ertrag als eine lotrechte Montage.
- Liegt die Moduloberkante mehr als 4m über Grund, dann durften bis 2023 nur Kunststoffmodule oder Module mit allgemeiner bauaufsichtlicher Zulassung verwendet werden. Dank einer Klarstellung des DIBt, welche festlegt, dass Balkonkraftwerke keine Bauprodukte sind und daher auch nicht den Baunormen, spezifisch den Glasbaunormen, unterliegen, ist es nun am Inverkehrbringer der Steckersolargeräte, den genauen Verwendungsort seiner Modelle festzulegen.
- All-Black/Full-Black Module bieten über verschiedene Hersteller und Typen hinweg ein einheitliches und wertiges Design bei maximalem Wirkungsgrad. Es sind auch schon die erste farbigen Solarmodule verfügbar, welche sich mitunter besser ins Fassadenbild einfügen und dabei überschaubare Leistungsverluste mitbringen.
mechanische Sicherheit
Montagelösungen für das Balkonkraftwerk gibt es zu Hauf. Allerdings sind die wenigsten davon tatsächich auch statisch berechnet. Die bereits kurz vor der Veröffentlichung stehende Produktnorm für Steckersolar-Geräte schreibt einen entsprechenden Nachweis vor und verpflichet die Anbieter zudem, klare Angaben zum geeigneten Anbringungsort etwa in Hinblick auf Anbringungshöhe, Windzone und Schneelast zu machen. Es empfiehlt sich also, nach deren Inkrafttreten eine Bestätigung von der Mietpartei zu verlangen, dass das Gerät dieser Norm entspricht und die Montagelösung für den Anbringungsort geeignet ist. Zwischenzeitlich genügt jedoch die Absicherung in Hinblick auf die Schadenshaftung, welche weiter unten besprochen wird.
Ebenso zentral wie die Stabilität der Montagelösung ist jedoch die Belastbarkeit der Balkonbrüstung. Die entsprechenden Belastungswerte, denen Geländer allgemein standhalten müssen, legt die Norm DIN EN 1991-1-1 fest. Neben dem Eigengewicht des Geländers werden dabei auch Horizontal- und Vertikallasten beachtet. Diese können durch das Anlehnen von Personen, Windlast und ggf. weitere Lasten wie durch Blumenkästen, Satellitenschüsseln, Sonnenschirme oder eben Solarmodule entstehen. Bei gemauerten Brüstungen oder solchen aus Beton fällt dies nicht besonders ins Gewicht, da diese wesentlich höheren Belastungen standhalten können und nach aktuellem Stand die Montage dort meist nur mit Bohrungen sicher durchgeführt werden kann. Hier liegt die Beauftragung eines Fachunternehmens nahe, da hier die Bausubstanz betroffen ist und die Montage auch - gerade in oberen Etagen - nicht gefahrlos in Eigenleistung durchgeführt werden kann. Das selbe gilt für die evtl. Montage an der Fassade.
Anders sieht es bei Stahl-, Holz- oder anderen Brüstsungsformen aus. Bei diesen ist für die Berechnung der Belastbarkeit die Horizontallast in Höhe des Geländerholms relevant. Im Wohn- und Bürobereich gilt hier ein genereller Mindestwert von 0,5 kilo Newton pro Meter, was etwa 50 kg je Meter Geländer entspricht. Ist dies nicht gewährleistet, so ist es an der Eigentümerin, hier Abhilfe zu schaffen, unabhängig von der eventuellen Nutzung eines Stecker-Kraftwerks. Grundsätzlich gilt, dass etwa ein Sichtschutz aus Kunststoff, welcher ja für gewöhlich lotrecht angebracht ist, vergleichbare Windlasten erzeugen kann wie ein gerahmtes, aufgeständert angebrachtes Kunststoffmodul. Ist ersterer zulässig, kann letzteres kaum verwehrt werden. Zudem ist das Eigengewicht des Moduls und der Aufständerung zu beachten, das in Summe zwischen 2 und 25 kg pro Modul ausmachen kann. Hier ist es am Vermieter, klare Aussagen dazu zu treffen, auf welche Belastung die Brüstungen berechnet sind bzw. darauf basierend den Mieterinnen klare Rahmenbedingungen in Hinsicht auf Modul- und Montageart an die Hand zu geben. Dabei ist auch die Freihaltung von Rettungswegen zu berücksichtigen. Die Feuerwehren bestehen dabei meist auf freibleibende Brüstungsflächen von 1,20m Breite. Das gilt allerdings nur, wenn die Wohnung an der selben Hausseite kein als Rettungsweg nutzbares Fenster mit dieser Mindesbreite aufweist.
Sollten sich hier Hürden auftun, sind eventuell auch andere Anbringungsmöglichkeiten möglich. So sind bereits Beispiele bekannt, bei denen stattdessen das Hausdach mit mehreren 800W-Kraftwerken bestückt wurde, welche dann an die jeweiligen Stromkreise der Wohneinheiten bzw. direkt an die jeweiligen Zähler derselben angeschlossen wurden.
elektrische Sicherheit
Balkonkraftwerke erzeugen Strom. Daher sind sie in einigen Dingen anders zu behandeln als übliche Haushaltsgeräte - allerdings nicht in allen. Gleich wie bei einem Fön oder einem Toaster ist etwa der Anschluss zu betrachten: Sofern er mit einem gewöhnlichen Schutzkontaktstecker erfolgt und die Leistungsgrenze des Geräts von 800W nicht überschritten wird, kann dies ohne Hinzuziehung einer Elektrofachkraft durchgeführt werden. Dies bestätigen auch VDE und Bundesnetzagentur. Allerdings gilt das nur, sofern die Elektroinstallation insgesamt den grundlegenden Standards entspricht. Sollte das Mietobjekt veraltete, marode oder anderweitig geschädigte Leitungen, Sicherungen oder sonstige Bauteile beinhalten, dann gilt aber auch hier - wie schon bei der Brüstung - dass dies unabhängig vom Einsatz eines Plugin-PV Moduls durch die Eigentümerin zu beheben ist. Das gilt insbesondere, da die Anforderungen an die Haushaltselektrik auch durch starke Verbrauchsgeräte ohnehin stetig steigt. Falls hier Zweifel bestehen, ist die Durchführung einer Prüfung (etwa eines E-Checks) durch ein Fachunternehmen für den Eigentümer verpflichtend. Im entsprechenden Urteil des Bundesgerichtshof aus dem Jahr 2008 heißt es, es könne eine "Prüfpflicht angenommen werden, beispielsweise, wenn [...] aus sonstigen Umständen Bedenken hinsichtlich der Funktionsfähigkeit der Elektroanlage bestünden".
Gleiches gilt für eine Ertüchtigung des zentralen Zählerplatzes, auch wenn dies keine Sicherheits- sondern Abrechnungsgründe hat. Falls dieser nicht dazu geeignet ist, moderne und intelligente Messeinrichtungen aufzunehmen, muss er aufgrund der Regelungen des Messstellenbetriebsgesetzes ohnehin in den nächsten Jahren auf Stand gebracht oder erneuert werden. Bei der Inbetriebnahme eines Balkonkraftwerks wird das lediglich vorgezogen. Daher sind diese Kosten auch nicht auf die einzelne Mieterin umzulegen sondern den allgemeinen Betriebskosten zuzurechnen.
Haftung bei Schäden
Grundsätzlich liegt die Haftung für eventuelle Schäden durch ein Stecker-Kraftwerk - so unwahrscheinlich sie sein mögen - bei dessen Nutzer. Das gilt für Schäden am Gerät selbst wie für Schäden am Gebäude oder am Eigentum oder der Person Dritter. Schreckensszenarien wie massenhaft abstürzende Solarmodule, Wohnungsbrände oder Blitzeinschläge sind trotz mehrerer millionen Steckersolargeräte in Deutschland allerdings bisher nicht eingetreten. Dennoch ist nachvollziehbar, dass Eigentümerinnen sich insbesondere gegen Schäden am Eigetum absichern möchten. Im Schadensfall ist die Gebäudeversicherung natürlich erste Anlaufstelle. Diese kann sich allerdings Teilbeträge von der Haftpflichtversicherung des Mieters wieder holen. Es sollte daher mit der Gebäudeversicherung abgeklärt werden, ob die Vorlage einer Haftpflichtversicherung von der Mieterin sinnvoll oder unnötig ist.
Fazit
Es gilt beim Balkonkraftwerk das selbe wie bei den meisten Dingen im Zusammenhang mit Immobilien: Wenn man wartet, bis das Thema nicht mehr zu übersehen ist, hat man mehr Arbeit, als wenn man sich frühzeitig darum kümmert. Wir empfehlen daher, sich als Vermieter zeitnah grundsätzliche Gedanken darüber zu machen, wie man mit Balkonkraftwerken umgehen möchte. Wir unterstützen gerne dabei!